合生创展集团(00754.HK)

合生创展“公主”接棒,停滞十年能否重新起航?

时间:20-01-15 09:40    来源:钛媒体

图片来源@视觉中国

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1月13日,合生创展公告称,朱孟依辞任公司董事会主席及执行董事职务,其女朱桔榕接任为公司董事会主席。

合生创展称,朱先生辞任是因其考虑到经过多年发展,本公司的管理系统已经成熟且本集团的表现趋于稳定,故朱先生对本集团未来的健康发展充满信心,并认为现在是其退出董事会的适当时机。朱先生从本公告所披露的各个职位上离任后会以本公司的战略规划顾问的身份给予本集团支持和意见。

这家曾被誉为“地产航母”的首家百亿企业,自2009年起便逐渐没落,业内普遍将其归因于家族化企业运营但人员能力不强。去年,同样因“家族企业”备受诟病的旭辉去年已经开始放权,董事长一职被交给了职业经理人陈东彪;而朱孟依却坚持交棒朱桔榕,并称“对本集团未来的健康发展充满信心”,让人不得不产生疑虑。

第一家破百亿的房企上世纪80年代,还在老家广东丰顺县城做包工头的朱孟依看到当地商业的兴起,向政府提出出资建设商业街,商贩的租金成为他人生第一桶金。1992年,朱孟依与张芳荣、陆维玑夫妇在香港共同创办合生创展集团(00754)公司,进入房地产行业。

1993年,朱孟依在广州注册成立了珠投。早早察觉天河区将会是未来商业中心的他,在当时低价拿下当地大批还是农田的待开发土地,开发建设的华景新城一炮走红,并且为合生创展此后数年的发展奠定了良好的基础——仅土地资产即呈数倍乃至10数倍级增长。

此后,朱孟依又在广州先后开发了骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、暨南花园、华南新城等将近20个大型项目,合生创展在广州迅速崛起,截至1998年在当地销售面积超过600万平,成为华南五虎之一。当年,合生创展在广州一地的利润便超过万科全国五城总和,顺利在港交所挂牌上市。王石赞叹道:“合生才是地产界的航母”。

上市后,资金充裕的合生创展发展更加激进,1998年到1999年短短一年时间里就有110多栋楼宇相继建成,其开发规模、销售业绩,在广州房地产业无出其右。于是朱孟依决定北上,开启全国性布局。1999年的9月,朱孟依在王府饭店两次约见海南五兄弟之一的谢强,力劝谢强为其在北京开疆拓土。

合生创展成为既万科后第二个北伐的粤系房企,而谢强成为中国地产界最早的职业经理人之一。披挂上阵的谢强将目光投向了旧厂改造,煤炭二厂的副厂长接过他的名片说:“没听说过啊。你们有钱吗?你们之前已经有18家了。” 

或许是因为确实有钱,谢强赢过了其它17位竞争对手,拿下煤炭二厂的地并在之上开发了全国知名的珠江骏景。2001年,该楼盘全年销售800套,销售额达到6亿元。此时,合生创展在北京已经签下了5500亩地,总开发面积370万平,成为了北京房地产界的圈地之王,也迎来了高光时刻。2004年,合生创展成为中国第一家百亿规模房企,风头一时无两。

天津新城之殇但人都有看走眼的时候。2003年,朱孟依受天津市宝坻区政府之邀,在当地以78元/平方米的超低地价拿下2.5万亩盐碱地,试图复制当年在广州天河的成功。有媒体统计,2005年到2009年,合生创展在京津新城投资逾60亿元;另有数据显示,2003年至2013年的十年间,朱孟依在京津新城上累计投入200亿元,建起数千套别墅。

但原本说好的高铁站“失约”,加上3年后天津滨海新区规划出台,天津城市建设的重点东移,“京津新城”被彻底遗忘,甚至成为国内知名“鬼城”,合生创展大笔资金难以收回,错过在其他城市布局的机会,从而丢失了做大规模的时机,牵制了合生创展的发展。

2008年,金融危机席卷全球,银行停止对合生创展放贷,企业资金告急。朱孟依受黄光裕案牵连消失了9个月,到2009年春节期间,没有老板决策的合生,走到了生死存亡的关口。虽然当年合生创展依然创造了151亿元的新纪录,但这也成为了企业跌落的起点。

2010年至2017年,合生创展销售额分别为144亿元、76亿元、116亿元、113亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元,自2014年起跌出百强,且直至2018年才重回百亿规模,录得销售额150亿元。2009年至2013年五年间,合生创展换了三任总裁,都未能拯救这家企业。

有人将合生创展十年来的裹足不前归咎于老板朱孟依的“不放权”。合生创展是一家高度家族化的企业,朱孟依对职业经理人的不信任造成了企业人事的动荡,而人员的不稳定影响了企业的运营能力。这一点,当年的谢强深有体会。1999年底,上任之初的谢强与朱孟依约定:当总经理的话必须3年以上。然而不到3年,谢强便被“杯酒释兵权”,心灰意冷之下提出辞职转投富力。而朱孟依带领下的合生创展,周转缓慢、喜欢囤地、产品偏高端,遇上调控后自然无法适应,只能日渐衰败。

此外,合生创展销售额长期止步不前与旗下多个项目开发迟缓,甚至长期搁置密不可分。例如广州的珠江帝景,开发18年后仍未完成;2010年8月斥资逾37亿元竞投合作开发的TIT科贸园,因未符合供地条件以及政策限制,至今仍未动工。

朱系合生2009年,合生创展由盛转衰的关键之年,朱孟依却任命还是大三学生的女儿朱桔榕为总裁助理,分管财务和人力行政。此时距离合生创展创业元老之一、效力合生18年的薛虎辞职不足一月,公告发布后,公司内外争议颇多。

2012年3月26日,朱桔榕又被委任为合生创展集团执行董事兼常务副总裁。当时她向媒体表示,半年前,二哥朱伟航已进入珠投工作;同时,朱拉伊的大女儿也已进入合生创展工作。2010年11月,合生创展便以68.75亿元收购朱孟依长子朱一航的一家公司,而朱一航成为合生创展的第二大股东,持股18.49%,仅低于朱孟依控制的50.90%。

从2009年算起,朱家二代们进入合生创展已超10年,而这10年企业并未有大的起色。根据最新数据,2019年合生创展合约销售金额约人民币213亿元,终于首次突破两百亿,较2018年同比上升42%,但距离朱孟依提出的400亿元目标相去甚远。

有业内人士分析称,家族企业接班人的培养需要时间。例如,碧桂园的杨惠妍13岁时便开始列席旁听董事会会议,会后杨国强还要向她解释为什么他在会议上这样说话,并且教她如何管理下属,后来还做过采购部经理;世茂控股的许世坛22年前便从代理公司的销售员做起,一路向上积累经验;“黑天鹅”事件后接棒的新城控股总裁王晓松,12年前是分公司的土建工程师。

孙宏斌更是在孙喆一回国后,让他先后到雪湖资本和昌荣传播历练,学习投资与公关,2014年才正式加入融创,相继在资本市场、土地获取、项目运营等部门轮岗。2015年,孙喆一进入融创上海大区,随后担任区域副总裁,向上海大区总裁田强汇报。2017年,孙喆一回到总部,成为执行董事,向副总裁兼董事会秘书高曦汇报,负责战略投资工作,并在收购佳兆业和雨润期间,全程跟随孙宏斌观摩学习。

对比朱桔榕,她加入合生创展前仅在2007年和2008年在公司当过实习生,并无其它经验,她的兄弟姐妹们也是如此。

能否重生?2017年9月,合生创展自15年2月后首次在公开市场拿地,促使其2018年规模重回百亿,同比增长超6成。截至2019年上半年,合生创展土地储备约2940万平方米,终止了从2013年开始的总土储逐年减少的趋势。2019年7-10月,合生创展耗资约74亿元斩获北京、杭州、广州等地多幅地块,但在克而瑞发布的2019年房企新增货值榜上,合生创展未进百强,新增土地货值不足188亿元。

同时,合生创展开始发力旧改。2019年4月,合生创展与广州市海珠区凤和经济联合社,签署鹭江村、康乐村旧村改造合作意向协议,其中,占地面积约109.74万平方米,现状建筑约330万平方米,是海珠旧改项目中面积第二大改造片区;9月,合生创展正式成为番禺新基村旧改合作企业,投资总额达29亿元,总用地面积为24.71公顷。

大湾区旧改去年乘上了政策东风,但该类项目拆迁工作繁杂、开发周期长、投入高,会严重影响企业的周转速度。以合生创展目前的资金状况及业绩规模,继续大规模推进城市更新业务压力甚大,并且短时间内难以实现现金回流,经营环境可能会进一步恶化。而2019年上半年,合生创展的净负债率由年初的69.59%上升至99.90%,财务风险大大提高。

不过,合生创展虽规模停滞不前,利润率却一路走高,自2004-2014年毛利率长期保持在30%以上,2018年及2019年上半年甚至分别高达49%、52%。如今,朱桔榕正式接棒,这艘曾经的“地产航母”能否重新起航,还有待进一步观察。(本文首发钛媒体,作者 | 石万佳)

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