合生创展集团(00754.HK)

以楼面均价7.2万元重仓北京三幅宅地 合生创展10天花180亿元

时间:20-05-21 07:21    来源:中国经济网

本报记者 王丽新

朱孟依卸任100多天后,他的接班人、女儿朱桔榕带着合生创展用两个下午花掉了180亿元,10天内“包圆”了北京分钟寺三幅宅地,平均楼面价达7.2万元/平方米。一时间,外界均称,在公开土地市场低调多年的合生创展要重回主战场了?

2004年,合生创展曾位列“华南五虎”之首,也是中国第一家销售额破百亿元的房企,可谓风头无两。此后15年,合生创展的销售规模起起伏伏,直至2019年才踏入200亿元阵营,达212.58亿元。5月9日和5月19日的两个下午,合生创展以总价180亿元、综合溢价率34%的代价重仓北京高端市场,买地金额是去年销售额的85%。

“合生创展趁着别家房企跑不动的时候生猛拿地,是有自身逻辑的。在其他房企现金流紧张的时候杀入,波段上是对的。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示,“多年以来,合生创展主要靠港式打法发展,在一线城市布局,以慢周转模式享受土地红利,底气是拥有长线低成本资金,只要资金成本低于溢价即可算过来账”。

货值或超400亿元

5月9日,合生创展以总价72.2亿元、楼面价6.9万元/平方米,溢价率26.25%出让的分钟寺地块是分钟寺棚改后的第一宗出让宅地。在2018年以前,分钟寺是城中村,棚改后的分钟寺村规划总建筑规模约32.5万平方米。

10天后,5月19日出让的两宗宅地竞争更为激烈,经过56轮竞价,合生创展以42亿元竞得分钟寺L-39地块,溢价率42.08%,楼面价76168元/平方米,溢价率和楼面价均创造了北京年内新高;后又经过82轮的激烈角逐,合生创展以65.4亿元竞得分钟寺L-41地块,溢价率37.86%,楼面价73912元/平方米。

据贝壳研究院向《证券日报》提供的数据显示,按照当前区域价格来看,临近的方庄区域以八九十年代的老旧小区为主,二手房市场成交均价在6万元/平方米-7万元/平方米之间,较新的首开璞瑅公馆成交单价超过10万元/平方米;另外一边,十里河片区品质较好的社区成交均价也超过8万元/平方米,未来可挖掘潜力大。

“如果是以快周转为打法的企业来开发的话,估计总体货值在三四百亿元左右,但合生创展擅长‘高溢价、多囤地、慢周转’的开发模式,如果花10年时间,有可能将货值做到接近500亿元的规模。”有消息人士向《证券日报》记者表示,“多年以前,在一线城市囤地可享受地价每年30%以上溢价空间,是房企提升利润的重要手段,合生创展早就尝到了这方面的甜头”。

多囤地慢周转开发?

有媒体报道称,2003年,合生创展土地储备超过1000万平方米,到2009年,这一数值已升至3000万平方米。直到2019上半年,其土地储备量也依然达到2940万平方米。但反观这几年,合生创展拿地却并不积极。

“2017年没有拿地,2018年至今取地13宗,加上这180亿元合计金额为264亿元(这也意味着2017年至2020年4月底的时间里,合生创展拿地金额仅为64亿元),占近三年销售收入的58%。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示,“合生创展拿地并不激进,主要关注北京、长三角和珠三角的核心城市高价值地块,不在非高价值地块浪费有限资金”。

“未来这几块地推出的住宅售价预计会在12万元/平方米-15万元/平方米之间,甚至有可能达到20万元/平方米,不排除成为下一个合生创展的‘霄云路8号’,卖上10年甚至更长时间,充分释放土地红利。”上述消息人士表示,“当然,这也意味着合生创展要为之付出不低的资金成本,但基于朱孟依家族产业版图的支撑,或许能够算得过来账”。

值得关注的是,合生创展之所以能够击败众多对手“包圆”分钟寺宅地,背后或与该地块的一级开发单位有关。上文提及的分钟寺的三宗宅地皆是棚改后推出,而分钟寺棚改项目背后的一级开发单位与合生创展关系“密切”。据了解,该项目一级开发单位是北京嘉富龙房地产开发有限公司。天眼查显示,其最大股东是北京珠江房地产开发有限公司,持股比例62.14%,二股东是珠江人寿保险股份有限公司,持股35.83%。