合生创展集团(00754.HK)

百亿夺地重谋席位,合生创展新主席朱桔榕首秀

时间:20-06-03 11:15    来源:一财网

年仅31岁的朱桔榕,在她出任合生创展(00754.HK,简称“合生”)董事会主席之后短短四个月,就上演了自己继承衣钵后的首秀。

今年5月,北京市分钟寺棚改后相继推出多宗宅地,合生创展凭借180亿巨资连夺三地,一时引发市场轰动。

作为由“地产教父”朱孟依一手打造的企业,合生创展这家南派房企因其赢在起跑线却输在后半程而闻名行业,公司奉行的慢周转高利润囤地开发策略,使得它与地产黄金十年失之交臂。如果不是朱孟依家族神秘而传奇的创富故事仍在流传,合生创展几乎已经渐渐为世人所遗忘。

因此,当朱孟依的女儿朱桔榕挥洒百亿巨资,重新站到北京土地市场赢家席上之际,外界难免诧异,是昔日巨舰将重现水面了吗?

重回竞争赛道

今年的北京土地市场上,合生创展一时风头无两。

5月19日,经过56轮竞拍,合生以42亿拿下分钟寺村L-39地块,溢价率42.08%,楼面价76168元/平方米;又经82轮争夺,合生再以65.4亿拿下分钟寺村L-41地块,溢价率37.86%,楼面价73912元/平方米。

加上此前的分钟寺L-24、L-26地块,合生十天内已豪掷179.6亿元获得25.1万平方米土地,代价相当于公司2019年销售额的85%,且三宗地块楼面价高企,先天资质即为高端项目选手。

合生抢占分钟寺地块并不令人意外。作为北京棚户区改造项目,合生的兄弟公司珠江投资早已参与一级开发,今年5月,分钟寺棚改后相继推出多宗宅地,在核心城市和高价值板块加持下,合生可谓势在必得。

“分钟寺地块位于三环和四环之间,属于北京中心地区,不常有土地供应。”在合生看来,此番收购可补充集团在一线城市的土地储备,并因此提高集团赚取更多收益的能力,系良好的投资机会。

在此之前,合生土储量一直维持在三千平方米左右,很多年甚至负增长。数据显示,2014~2018年,合生土地储备面积分别为3269万平方米、3099万平方米、3013万平方米、2933万平方米、2922万平方米。

当曾经的“华南五虎”纷纷跨过千亿时,合生的销售业绩同样迟滞不前。2013~2018年,该集团合约销售额分别仅112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元、149.75亿元。

“合生2017年以来累计销售业绩454.6亿元,但2017年合生未取地,2018年至今共取地13宗,总金额264.3亿元,占合生近三年销售收入的58%,不算激进。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

但画风却在悄然发生改变。去年下半年开始,合生密集于北京、广州等城市落子,耗资74亿元。截至2019年末,合生总土地储备3111万平方米,同比上涨6.5%,期内销售额212.58亿元,同比增速42.0%。

进入2020年,朱孟依退居幕后,财权大权被交到年仅31岁的女儿朱桔榕手中。据业内人透露,朱氏家族二代比较内敛、低调、谦虚、并善于学习。随着二代的正式上位,合生或许已经准备好要改变过去多年落伍被动的局面。

拿地隐现信托魅影

“北京一直是合生重点关注的核心城市,此次分钟寺地块推出正值合生销售收入高增长年份,符合企业目标地块特征:核心城市+高价值板块,同时其2019年亦在该区域取地,可形成合力。”潘浩认为。

不过,一次性豪爽花出两百亿的土地款,仍让市场诧异,毕竟合生去年销售额才212.58亿元,营业收入仅170.44亿元。截至2019年底,合生现金及现金等价物116.56亿元,而一年内到期需偿还的贷款约148.28亿元。

2020年2月及4月,合生先后通过境外高级固息债券及定期贷款融资,累积获取融资约70亿人民币,但相较土地款仍是“杯水车薪”。除去已支付的土地订金,合生还有152.74亿元需于今年六月签署土地使用权转让合同后支付。

在此之下,合生拿地公司的股东值得玩味。此次相关竞得公司包括北京合宏达盛企业管理有限公司、北京合昕辰锐企业管理有限公司、北京合盈锐恒房地产开发有限公司,均由宁波诚车和合富汇华各持股70%、30%。

合富汇华为合生附属公司,宁波诚车的股东为锐宇投资和中诚资本,双方各认缴20亿元、100万元。锐宇投资为合生旗下公司,而中诚资本为中诚信托旗下控股公司,背后大股东为中国人保。

有信托行业资深人士认为,此举不排除“明股实债”的可能。“就是名股实债形式,融资人找来资金,以股权形式介入拿地,由不满足‘432’要求的融资方给予固定回报,主要发生在前融阶段。”

地产负债类别包括银行借款、债券、信托/资管等非标贷款,“明股实债”即表面以股权形式投资,但实际隐含固定利息和远期本金退出条件的非标融资方式。这种模式下,投资回报不与企业经营业绩挂钩,被投企业向投资者承诺保本保收益。

“从金融机构介入情况看,房企在融资上获得支持,更多还是在拿地阶段。”业内人士透露,中诚信托间接入股房企,是为项目融资,以股东借款形式对项目公司放款,同时金融机构也看中资产本身价值。

去年5月,银保监会发布通知,严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资。“但信托可以做股权投资,是常用形式。”上述人士表示。

2019年,合生负债总额1290.88亿港元,同比增长34%,资产负债率约63.25%,同比增长4.55个百分点。在激进拿地态势和信托方参与之下,合生未来的债务水平有待观察。

慢周转模式待解

“此次拿地如果有信托参股,合生需要在保障利润率的前提下,实现较快去化。”有业内人士认为。

在此之前,合生钟情于低价获得优质土地,但开发进度缓慢,靠土地升值与销售溢价盈利。“慢周转模式并不强调规模增长速度,更注重高利润与现金流绝对安全。”该集团管理层曾公开表示。

以其打造的北京霄云路8号为例,2008年,合生便以8万~12万元/平方米的预售价将其推向市场。缓慢行进十余年,直到2019年,该项目仍占合生当年总销售的6%,相比2018年下滑两个百分点。

这种港资房企的作风曾使合生风光无限,并于2004年成为内地首家销售破百亿的房企,跻身“华南五虎”行列,被王石称为地产行业的“航空母舰”。

但过去一轮地产周期证明,负债可控下的“高周转”模式,才是房企突围而出的有效方式。2014年,合生销售额仅53亿元,跌出百强房企行列,直到去年,合生销售额才过两百亿,朱孟依与房地产黄金十年,失之交臂。

“二代上位后,合生要真正实现规模突破,仍需加快周转开发速度。”有分析师认为,地产的黄金十年已经过去,在房住不炒大基调下,房价日趋平稳,房企很难再通过囤地、慢开发的方式获取项目高溢价。

数据显示,2019年合生存货周转率仅0.12,而综合借贷利率为6.7%。克而瑞分析师认为,其它房企可通过快周转回收资金重新投资开发,而合生要承受高昂的资金沉淀和机会成本。

沉寂十几年后,合生急需在二代的带领下,回归地产主流竞争行列。

贝壳研究院数据显示,分钟寺附近方庄区域二手成交均价在6~7万元,首开璞瑅公馆成交单价超10万元/平米,十里河品质较好的社区成交均价超过8万元/平米。分钟寺处于两板块间的价值洼地,不限价情况下,可挖潜力较大。

据合生方面信息,L-24、L-26地块将于今年10月开始动工,12月开始预售;L-39地块预计2021年2月动工,同年4月开始预售;L-41地块将于2021年1月开始动工,同年3月开始预售。

错过发展黄金期后,合生面临的竞争格局已更加严峻,行业洗牌加速来临,已然沦为三流小房企的合生创展还能重拾昔日荣光吗?

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