合生创展集团(00754.HK)

世茂隐秘入局合生创展高价地

时间:20-07-06 21:26    来源:一财网

不出市场预料,合生创展(00754.HK,下称“合生”)此前以百亿元高价抢下的分钟寺地块,迎来隐秘合作方。

天眼查信息显示,近日该地块两家项目公司新增对外投资企业,其中多位管理者来自世茂集团(00813.HK,下称“世茂”)。

具体而言,拿下L-39地块的北京合昕辰锐企业管理有限公司,对外投资成立北京合力运兴置业有限公司,该公司董事长为刘辉,董事包括李广、袁海滨、王超、安博,经理为王超,监事包括陆婷、丁焕丹。

拿下L-41地块的北京合盈锐恒房地产开发有限公司,对外投资成立北京合盛润景置业有限公司,该公司法定代表人为袁海滨,公司董事长为王超,董事包括贾丽萍、刘辉、袁海滨,监事包括陆婷。

资料显示,刘辉为世茂集团副总裁、华北区域董事长,袁海滨为世茂华北公司京冀公司总经理,贾丽萍为世茂集团北方大区财务负责人,陆婷为多个世茂集团子公司的关联监事。

世茂以多少资金代价入局目前还是未知,但从上述工商信息变更看,双方大概率将合作开发分钟寺地块。

今年5月,合生斥资180亿元连夺分钟寺三宗宅地,引发市场轰动。其中,经过56轮竞拍,合生以42亿元拿下分钟寺村L-39地块,溢价率42.08%,楼面价76168元/平方米;又经82轮争夺,合生再以65.4亿元拿下分钟寺村L-41地块,溢价率37.86%,楼面价73912元/平方米。

“分钟寺地块位于三环和四环之间,属于北京中心地区,不常有土地供应。”在合生方面看来,此番拿地可补充集团在一线城市的土地储备,提高集团赚取更多收益的能力,系良好的投资机会。

按照合生规划,L-41地块将建设7栋公寓楼,定位为首次置业、初级改善物业,2021年1月开始动工,2021年3月开始预售;L-39地块将建成4栋住宅楼,2021年2月开始动工,2021年4月开始预售。

不过,大手笔豪爽拍地仍让市场诧异,毕竟合生去年销售额才212.58亿元,营业收入仅170.44亿元。截至2019年底,合生现金及现金等价物116.56亿元,而一年内到期需偿还的贷款约148.28亿元。

正是基于对合生基本面的考虑,早在该集团拿下地块前,便有市场消息传出合生将引入其它房企合作开发。此时世茂入局,不仅能暂缓项目资金压力,还可增强品牌效应,利于后续市场推广与产品去化。

反观世茂,过去一年,该集团频频发力收并购市场,相继拿下泰禾集团、万通地产以及粤泰股份等多个企业合计22宗并购交易,总价款204.13亿元,对应权益货值超800亿元,成为仅次于融创的新晋并购王。

进入2020年,世茂再次牵手福晟,双方于1月10日正式签订战略合作协议,由世茂海峡主导成立“世茂福晟”新平台,经营管理主要由世茂操盘。此宗并购案落地后,福晟的大量土储有望为世茂补充可观货值。

不过,来自一份克而瑞的研究报告认为,通过收购获得土地会面临诸多不确定性,如与粤泰合作的五个项目均涉及诉讼查封事项;福晟在大湾区的不少项目都是通过收购而来,债权、股权关系复杂,一些拆迁项目协商签约的过程漫长。

最终,这些资产包将对世茂的毛利率、去化及现金流压力有何影响,仍需观察。以分钟寺地块为例,该项目楼面价接近7.2万元/平方米,业内预估其盈亏平衡点为12万元/平方米,总货值约300亿元。

亿翰智库华北院认为,去年北京单价超过11万元/平方米的项目成交总额约105亿元,这意味着以北京市的高端客户购买力,需要三年才能消耗掉这个项目。当合生渐渐释放“快周转”信号,分钟寺地块能实现这一目标吗?

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