合生创展集团(00754.HK)

合生创展增速虚实

时间:20-07-24 15:34    来源:东方财富网

原标题:话企丨合生创展增速虚实

60%。

这是合生创展预期今年上半年综合溢利的同比增速。在大多数房企陷入疫情的冲击,盈利纷纷下滑之际,合生创展走出了一条不一样的道路。

据wind数据显示,截至7月23日午间,已有48家A股房企发布盈利预警报告。其中,仅有13家房企预增。

不过,合生创展盈利的高增并不是由于业绩的突飞猛进,而是证券投资未变现收益增加超过20亿港元。

财经网据此核算发现,若扣除证券投资的账面收益,合生创展上半年溢利约为23.248亿港元,将同比下滑13.99%。

出任合生创展董事会主席半年,朱桔榕即将交出自己的首秀成绩单,证券投资所创造的账面利润为这份半年报披上了一层靓丽的外衣。但60%与-13.99%之间的差距也证明了这份即将交出的半年报并不完美。

56.91亿元从何而来?

盈利数据之外,合生创展的销售额数据也十分蹊跷。

6月30日,克而瑞、观点指数、中指院纷纷发布了2020年上半年房企销售排行榜单。其中,在克而瑞全口径销售额排行榜中,合生创展以84.6亿元位列第114位。

在观点指数与中指院数据中,合生创展同样未进入top100行列。这意味着合生创展的销售额低于这两个榜单中最后一名企业的销售额:94.3亿元、112.2亿元。

而这或许建立在合生创展前5个月跌跌不休的业绩之上。据财经网统计,合生创展前5月单月净合约销售额分别为4.75亿元、7.98亿元、17.59亿元、14.78亿元、19.95亿元;分别同比下滑:22.3%、3.16%、33.47%、13.97%、21.83%。

然而,7月15日,合生创展公布的半年度销售额与之相去甚远。根据数据,合生创展上半年总合约销售金额约130.14 亿元,同比上升 14.6%。其中,物业合约销售约125.25 亿元,同比上升 13.4%。

扭转前5个月一路下滑的数据,进而实现累计业绩转正的原因在于合生创展6月份一反常态创下了56.91亿元的新纪录。这一数据,几乎相当于今年2-5月份销售额数据的总和,较去年同期增长182%。

不仅如此,财经网统计了合生创展2013年-2020年连续8年的6月单月业绩发现,2020年6月的业绩不仅创下新高,还几乎相当于2016年至2019年连续4年数据之和。

1合生创展2013年-2020年连续8年的6月单月业绩。财经网制图

这样的增速,在6月房企增速中属于绝对领先地位。即使是一直领先的金茂,6月单月销售额也仅同比增长56.83%。另据克尔瑞数据显示,top100企业6月全口径业绩同比增速也仅仅达到了13.8%。

对于6月单月业绩为何增长如此迅速,合生创展方面回复财经网称,近几年合生的业绩一直都是增长的,公司前5个月的销售额一直下滑是因为今年情况特殊,很多房企前几个月(销售额)都是不太好的。“很多企业肯定也是在二季度弥补一季度落差的,这和整体环境也相关。”

但对于财经网提出的公司究竟采取了哪些措施来弥补落差,合生创展方面仅回复称,是公司运用了一系列的手段和措施,是组合拳形式,但没法具体说明哪些措施或手段起了积极作用。至于6月份是否推出了新的举措,对方则回复称“不太清楚”。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析称,企业的销售额快速增长可能和推盘情况及促销力度有关。也许一方面6月开盘项目可售货值较多;另一方面在疫情造成的资金压力之下,合生也加大了促销力度。

但颇为奇怪的是,既没有发现合生创展有超出常态的促销措施,也没有令外界惊艳的楼盘推出。考虑到网签滞后性,财经网通过贝壳找房查询了北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、苏州、东莞多个热门城市5-6月份新开盘项目发现,合生创展在此期间新开盘的项目为,位于上海的别墅项目合生广富汇60栋楼和位于广州的合生湖山国际4栋楼。

7月23日,贝壳找房显示,合生广富汇为上海松江区畅销榜第7名,30天内成交4套。而上海网上房地产官网显示,该项目5月签约次数8次、6月签约次数仅有2次。

2上海新房排行榜。来源:贝壳找房

3签约次数。来源:上海网上房地产官网

另据网易房产数据中心、贝壳找房数据显示,合生湖山国际于5月1日-6月30日的销售数量为282套,面积37550平方米,均价2万元/平方米。据此来看,两个项目仍旧不能支撑起如此大幅的增长空间。

333合生湖山国际销售情况。来源:网易房产数据

平平无奇的销售叠加疫情影响,合生创展究竟如何创下了新纪录?一位资深业内人士向财经网表示,合生创展或许涉嫌虚假销售。“也许为了影响资本市场,比如为了拉抬市值进行资本运作与融资,因此虚增了销售业绩并予以发布。”

但合生创展否认了这一猜测,其表示“业绩都是实打实的,上市公司怎么可能造假,这些猜忌没有事实依据。”

但据wind数据显示,合生创展自7月15日公布6月业绩至7月23日收盘,公司股价的确增长了1.04港元/股,增速为12.15%。同期,恒生指数下滑0.86%。

冲回赛道艰难

提到融资需求,就不得不谈到合生创展豪掷约180亿元摘取的北京丰台区分钟寺三宗地块,这个代价相当于公司2019年销售额的84%,压力之大可想而知。

据第一财经报道,除去已支付的土地订金,合生创展还有152.74亿元需于今年6月签署土地使用权转让合同后支付。一向倾向于独立开发的合生创展,据时代周报、中国网地产等报道称,已先后为分钟寺项目引入了中国人保、世茂、金茂等合作方。

如今,这个将打造为豪宅的项目入市时间仍存分歧。财经网联系合生创展方面,对方回复称分钟寺项目上市时间“不太清楚”。而诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱表示,一般9月份-10月份是开发商集中推盘,听闻分钟寺项目是10月份入市。

但中原地产首席分析师张大伟表示,豪宅项目从拿地到入市大部分都在一年以上时间,因而分钟寺项目今年入市可能性不大。

但无论何时入市,分钟寺项目的去化之路都并不平坦。从下半年市场来看,王小嫱分析称,虽然疫情使得居民购房更加注重品质,但豪宅市场的购房门槛高,对应的客群相对较少,下半年的豪宅走势跟随整体市场的波动会有所回温,但大幅度升温的可能性较小。

此外,王小嫱表示,豪宅在卖房子的同时,还要卖情怀。优秀的产品如果定价高对去化的影响不大;但如果定价高,产品同质化又严重,那么去化受到的影响较大。

而王小嫱预计,分钟寺地块的楼面价在7万元/平方米左右,加上税费成本、运营成本、建设成本,预估单价要达到11万元/平方米左右才能保证利润。

自去年3月17日北京出台一系列新政之后,定价“10万+”的豪宅市场已经沉寂很久。今年7月,颐和金茂府、融创·香山壹号院、中海·甲叁號院三个豪宅项目开盘参考均价均达到了12万元/平方米,“10万+”豪宅市场似有回温的迹象。

“北京的房价一直是个非常敏感的事情。”在柏文喜看来,即使分钟寺项目明年入市,也面临很多不确定性:首先,明年的市场政策以及环境都不明朗;其次,定价太高不知道会不会触碰到“红线”。

在北京,合生创展不乏明星项目,最著名的当属豪宅霄云路8号。霄云路8号自2008年开盘至今,去化时间长达12年。而据2019年年报显示,霄云路8号在2023年及以后的完工面积超36万平方米,这一去化过程还将持续。

柏文喜直言,合生创展想凭借分钟寺项目重回第一军团非常困难。“要想进入第一军团,需要达到3000亿规模,但是合生创展已经落后,很难一下子冲上3000亿规模回到第一军团。”

柏文喜认为,分钟寺项目的意义更多在于标志合生创展回到北京这一标杆性市场的核心区域,获得地产主流玩家的存在感,从而拉升品牌影响力。

在过去10年,合生创展公司奉行的慢周转高利润囤地开发策略使之错失了规模快速增长的黄金时期,但仍然保持住了利润。然而,近年来,“房住不炒”的政策之下,房价逐渐趋于平稳,但热门土地价格居高不下,利润已不断被压缩。若合生创展的去化仍然缓慢,大量土地储备长期占用资金,增加资金成本,或将蚕食掉公司最引以为傲的利润。

合生创展就像一个走路很稳的孩子,走进了一个奔跑的赛道中,只能跌跌撞撞地开始练习奔跑。毋庸置疑,这个过程会很艰难,而在这个过程中,它或许会愈加强大,也或许会倒地不起。

 

(文章来源:财经网)