合生创展集团(00754.HK)

合生创展跌落主流阵营 “后浪”朱桔榕接班激进北上

时间:20-08-24 07:42    来源:新浪

二代朱桔榕接班合生创展半年,公司的风格已出现明显变化。

今年前6个月,公司房地产主业增长的同时,“副业”股权投资业务意外成为拉动公司业绩的主要驱动力。

然而,低周转、高溢价模式惯性仍深刻影响着这家老牌地产商。31岁的朱桔榕不缺锐气,但需要时间。

股权投资拉升业绩

掌管合生创展集团(00754)(00754.HK)半年后,朱桔榕交出了一份飘红的成绩单。

8月21日,公司披露今年中期业绩显示,录得营业收入107.37亿港元,应占溢利51.02亿港元,同比分别增长48.7%和92.17%。

斑马消费梳理发现,公司在上半年净利润大涨,主要是新增股权投资业务带来的影响。

今年6月底,公司才将股权投资纳入到主营业务之中。上半年,该板块收入28.36亿港元。

公司开展股权投资业务时间并不长,在2016年才作为新业务发展。股权投资范围包括香港、中国大陆及美国的上市股本证券,以及香港及中国大陆的非上市股本及债务证券。包括对一些医疗、高科技类标的股权投资,比如平安智慧城、链链好车等。公司在投资上堪称大手笔,其中,在二级市场投资就达114亿港元。

一方面投资业务拉动了公司业绩,另一方面,公司房地产业务也保持一定增长。

今年前6个月,公司合约销售额130.14亿元人民币,同比增长14.63%,平均售价上升14%至1.65万元/平方米,交付的总建筑面积29.11万平方米,同比增长20.29%。

数据显示,公司在广州、惠州15个项目贡献销售额49亿元,上海11个项目贡献销售额43.09亿元、京津市场贡献销售额38.05亿元,分别占比公司销售额的38%、33%和29%。

克而瑞2020年前1-6月TOP100销售榜单显示,公司操盘金额和操盘面积分别为排名第93位和84位。距离主流房企阵营已经很远。

疯狂拿地,重回C位?

今年5月两次拿地,让沉寂多年的合生创展集团重归大众视野。

5月9日和19日,公司一举击败中海地产、融创中国等头部房企,拿下北京分钟寺4宗土地,合计耗资179.6亿元。

10天豪掷180亿元是什么概念?相当于耗掉去年一整年收入。

今年以来,越来越多的房企在经历去年楼市政策频发、融资渠道收紧之后,对公开市场拿地趋于谨慎,大多选择通过并购与合作开发来控制风险、增加现金储备。

朱桔榕上任后高调北上扩张,让行业开始重新认知这家老牌地产商。

从土地储备总量来看,公司并不缺“粮食”。

截至2020年6月,土地储备总规模3170万平方米,超过过去几年里保持的2000万平方米的土储量。

遗憾的是,公司对储备的土地转化十分有限,合约销售面积常年维持在百万平方米左右。这让合生创展在上一轮规模竞争中掉队。

破局之路

2020年初,朱孟依辞任合生创展集团董事局主席,小女朱桔榕成为接任。此前,长子朱一航已接管珠江商贸集团,次子朱伟航掌管珠江投资。至此,“地产教父”朱孟依退休。

接手后,朱桔榕面临的是,公司杠杆水平已在逐步放大。

数据显示,2020年6月,公司负债总额从年初的1156.35亿元跃至1552.86亿元,资产负债率由63.24%升至68.56%。

期末,公司货币资金140.36亿元,短期借款高达222.17亿元。只能通过土地及时转化获得资金。

斑马消费发现,从2005年至2019年,公司资产周转率远低于“碧万恒”等头部房企,甚至低于持有不少商业项目的富力地产(02777.HK)。公司习惯了通过土地高溢价获得高利润率,早已偏离主流房企发展趋势。

拿到销售批文12年的霄云路8号仍在贡献销售额,开发近20年广州珠江帝景至今还在卖。

公司还有近10年通过土地拍卖市场获得的39块土地,目前仅11块是开工状态,其余处于或是未开工,或是部分开工状态。

朱桔榕毕竟年轻,比父亲更为激进。她上任后开始主导融资发债、高调拿地,这些举动被外界广泛认为是从低周转走向高周转的信号。