合生创展集团(00754.HK)

合生创展集团杭州湾项目存质量问题 长时间停工或加大按时交付难度

时间:21-07-04 16:00    来源:新浪

原标题:合生创展集团(00754)杭州湾项目存质量问题 长时间停工或加大按时交付难度

来源:红刊财经

记者|熊颖

合生杭州湾国际新城贡献港股上市公司合生创展集团2020年营业收入四分之一。然而这一标杆项目,不光存在质量问题,还陷入长时间停工的尴尬局面。

如今,合生杭州湾国际新城五期交房时间已经过去了半年的时间。但据业主反应,该项目本该在2021年1月1日交房,但这半年时间中,业主多次反应小区存在的各种安全隐患和质量问题,却成效甚微。

而合生杭州湾国际新城却陷入长时间停工。目前,合生杭州湾国际新城的总包单位合创工程已与分包单位润华建筑解除合同。合生杭州湾国际新城工作人员告诉以业主身份进行咨询的《红周刊》记者,目前新的施工队伍还在谈,项目停工的事情已经报到集团(总部),今年要交付的七期、八期项目也已经开始逐步复工。

杭州湾项目违规交房、存质量问题

业主表示整改期限遥遥无期

2021年1月,多位业主在新浪微博反应,位于浙江宁波的杭州湾新区合生天怡湾花苑(又名:合生杭州湾国际新城五期),在完全没建好的情况下违规交房,并强制收取物业费。

然而天怡湾不光违规交房,还存在较为严重的质量问题。有业主向《红周刊》表示,天怡湾自2021年1月1日交付,截至2021年6月20日,小区现场仍然存在各种安全隐患,开发商整改期限遥遥无期,多次协商答应整改的事项也落实不了。

《红周刊》记者发现,多位业主拍摄小区实景并反应,天怡湾存在地下车库渗水、地面鼓包的情况;小区楼顶存在裂缝,室内渗水严重;安全逃生楼梯存在水泥质量不达标等问题。

值得一提的是,上述问题项目是合生创展集团的重要业绩来源之一。《红周刊》记者梳理合生创展集团历年年报数据发现,自2013年开始合生杭州湾国际新城就开始为公司贡献销售额,且于2017年销售额有了明显增长,2017年、2018年、2019年、2020年,该项目依次实现合约销售额20.12亿港元、49.4亿港元、57.77亿港元,30.06亿元(见附表)。

附表 合生杭州湾国际新城历年确认收入、销售额情况(港元)

随着合生杭州湾国际新城的完工、交付,该项目的合约销售额也陆续结转成为营业收入。自2017年开始,合生杭州湾国际新城每年稳定贡献营收在5%以上,2020年,该项目更是贡献营收46.85亿港元,在总营收中占比达到25%。

此外,根据合生杭州湾国际新城此前的历年销售额不难发现,该项目仍有不少销售额会在未来几年陆续结转,成为合生创展集团的重要业绩来源。

合生创展集团所存在的质量问题也不仅仅存在于合生杭州湾国际新城这一单一项目。近期,苏州市住建局组织开展了2021年上半年度全市工程质量安全综合大检查活动。其中,合生创展集团旗下一物业项目因存在安全、质量和监理问题被通报批评。

苏州住建局指出,合生颐廷高层住宅14-16#楼、21-24#楼、S1五期地下车库(含人防)混凝土泵操作工无特种作业证;使用塔式起重机吊砼泵管浇筑地下室底板;16#塔吊首道附墙安装后未检测,上述问题违反相关规定。

而质量问题的频频出现,或一定程度上对合生创展集团旗下物业的后续销售带来不利影响。

2021年将迎交付大年

杭州湾项目却陷入停工困局

作为贡献了合生创展集团2020年四分之一收入的重点项目,合生杭州湾国际新城不光深陷质量问题,还陷入了长时间停工的尴尬局面。

《红周刊》记者发现,6月初,有业主在宁波市网络民生服务平台“民生e点通”留言表示,合生创展集团在杭州湾新区的开发进度极其缓慢,楼盘基本已经停工。其中,八期停工一年,十一期建造一部分之后再无动静,钢筋锈迹斑斑,围墙都倒了。与此同时,业主还提出质疑,“合生十一期是否将要烂尾?”

而针对上述业主的提问,杭州湾新区回复表示,合生国际新城十一期因施工总承包单位对劳务分包单位进行内部调整,目前仍处于停工状态,新区资规建局已督促房产公司尽快协调施工总承包单位完成劳务分包单位调整,做好停工状态下外露钢筋等成品保护,具备条件后尽快复工复产,根据房产公司反馈预计于7月份复工。

《红周刊》记者梳理发现,在互联网购房平台、民生e点通等多平台上,多位业主都对杭州湾新区合生国际新城的多期在建小区长时间停工现象进行曝光,较早的时间可以追溯到2021年3月。

3月28日,合生创展集团旗下全资子公司广东合创工程总承包有限公司杭州湾项目发布的一则公告也指出,杭州湾国际新城0802、0825地块现暂未复工,仍处于停复工检查状态。

为何合生国际新城会需要停复工检查?

此外,合创工程还在公告中表示,其于3月12日向上海润华建筑劳务有限公司邮寄了《解除合同通知》,与润华建筑关于杭州湾国际新城0802、0825地块的所有合同已经解除。

7月1日,《红周刊》记者以业主身份向杭州湾国际新城相关工作人员了解项目停工的最新进展。工作人员表示,“总包下面有小包头资金链实力不够,去年年底还存在没钱付工资,我们甲方给付的。”

据工作人员介绍,目前新的施工队伍还在谈,项目停工的事情已经报到集团(总部)。不过其还表示,今年要交付的七期、八期项目已经开始逐步复工。而至于将于2023年3月31日交房的十一期项目,也不会让它烂尾。

值得一提的是,2021年是合生杭州湾国际新城的集中交付大年。年报指出,截至2020年,合生杭州湾国际新城累计已完工26.73万平方米,而预计将于2021年完工的项目面积为76.36万平方米,是此前累计已完工面积的2.86倍。而这一预计完工面积也在合生杭州湾国际新城194.63万平方米的总土储中占比近四成。

目前,2021年过半,留给施工队的赶工时间也仅剩半年。对合生杭州湾国际新城来说,此前的长时间停工和更换施工队伍,无疑大大增加了按时交付的难度系数。

频繁斩获高价地

资产负债率创近10年新高

和其他房企相比,合生创展集团的一大突出特点在于毛利率远高其他房企。2020年,合生创展集团毛利率高达64%。而根据克而瑞研究报告,在其统计的66家典型上市房企中,2020年毛利率中位数为24.3%。

合生创展集团的高毛利率,一定程度上受益于贡献公司营收的物业项目拿地时间较早、拿地成本较低。以合生杭州湾国际新城为例,2009年,合生创展集团以约13.65亿元的价格拿下合生杭州湾国际新城土地前身,即位于浙江慈溪的36块土地,合计土地面积153.06万平方米,折合每平方米土地成本约891.95元。这一土地成本远远低于合生杭州湾国际新城的当前售价11800元/平方米。

不过近年来,合生创展集团频频斩获高价地,“10天内豪掷180亿元”的拿地故事让合生创展集团在地产圈名气大涨。

2020年5月9日,合生创展集团以72.2亿元拿下位于北京丰台区南苑乡的分钟寺L-24地块、分钟寺L-26地块,溢价率26.25%,楼面价达6.7万元/平方米;随后,5月19日,合生创展集团又接连斩获分钟寺L-39地块、分钟寺L-41地块。其中,分钟寺L-39地块以42亿元拿下,溢价率为42%,楼面价约7.6万/平方米;分钟寺L-41地块被合生以65.4亿元获得,溢价率38%,可售住宅综合楼面价为7.4万/平方米。

2021年1月,合生创展集团再次拿下广州有史以来的最贵旧改项目。该项目位于中大纺织商圈,总占地面积约112.71万平方米,总投资金额约346.67亿元,而复建安置资金就高达250.77亿元。

与此同时,2021年1月,合生创展集团还在北京以46.57亿元的“触顶”价格拿下大兴旧宫地块,此次合生创展集团的拿地条件较为严苛,不光楼面价近3.5万元/平方米;自持面积还需达到21%,大大压缩了盈利空间。

频繁斩获的高价地也让合生创展集团与“降负债、去杠杆”的大多数房企有所不同,剔除预收账款后的资产负债率(以下简称:资产负债率)创下近10年新高。根据Wind数据,2011年以来,合生创展集团资产负债率多稳定控制在60%以内,而2019年、2020年公司资产负债率有了明显增长,2019年为63.24%,较上一年增长4.54个百分点;2020年为67.47%,同比增长4.23个百分点。

(本文已刊发于7月3日《红周刊》,文中提及个股仅为举例分析,不做买卖建议。)